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La location saisonnière et son régime fiscale

La question que tout le monde se pose ! Pour quel régime fiscal opter en locations saisonnières ? Voici les règles spécifiques à connaitre.

L’impôt sur le revenu

La location de logements meublés est taxée dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

Micro-entreprises

En principe, en deçà d’un certain plafond de recettes locatives par an, le propriétaire est soumis au régime des « micro-entreprises » et n’a aucune formalité particulière à accomplir.

Il n’a qu’à tenir un simple livre-journal avec le montant et la date des encaissements et décaissements et porter le montant total des loyers encaissés dans la case prévue à cet effet sur la déclaration annuelle de revenus.

Cette somme sera ajoutée à ses autres revenus et soumise au barème progressif, après application de l’abattement micro-entreprises.

Régime réel

Le loueur en meublé peut aussi opter pour le régime réel d’imposition. Il devra tenir alors une véritable comptabilité selon les règles des BIC. Son revenu imposable pour cette activité sera schématiquement égal à la différence entre le montant réel des recettes et celui des charges, liées à la location et à l’acquisition, la conservation et l’entretien du logement (chauffage, électricité, travaux d’entretien, taxes locales, etc.).

Il pourra aussi déduire le montant des droits de mutation payés lors de l’achat, soit en une seule fois l’année de l’acquisition, soit en étalant cette imputation sur cinq ans.

A côté des charges, comptabilisées TTC, le loueur en meublé pourra pratiquer un amortissement annuel sur tous les biens dont le prix unitaire dépasse 500 euros. Ce qui concerne essentiellement le mobilier (10% par an pendant dix ans) et le logement (environ 2% par an).

Attention… Quand le logement meublé est donné en location toute l’année, sans que le propriétaire y séjourne, celui-ci peut déduire l’intégralité de ces charges. Mais pour les locations saisonnières, la déduction doit être calculée prorata temporis. Sauf naturellement pour les frais directement liés à la location : ménage, téléphone, etc.

Exemple : M. Martin donne le logement en location pendant six semaines au total. Il ne pourra déduire que 6/52èmes du montant total des charges définies ci-dessus.

Le bénéfice réel ainsi calculé est soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu.

Les déficits

L’imputation des éventuels déficits dépend du statut du loueur.

S’il bénéficie du statut de loueur en meublé professionnel, ce qui est rare en matière de location saisonnière, le déficit est imputable en totalité sur son revenu global.

Dans le cas contraire, quand le bailleur est loueur en meublé non professionnel (LMNP), il ne peut imputer le déficit que sur les recettes locatives de ses autres locations meublées non professionnelles encaissées au cours de l’année d’imposition et des dix années suivantes.

Les autres impôts

La location meublée n’est pas soumise à la TVA. Le propriétaire ne peut donc pas récupérer cette taxe sur ses achats.

Ils acquittent la taxe d’habitation dans la mesure où le logement est habitable au 1er janvier, ainsi que la taxe foncière dans les conditions de droit commun.

Les charges sociales

Même s’ils ne sont pas inscrits au registre du commerce, les loueurs en meublé relèvent du régime Organic dès lors qu’ils sont assujettis à la taxe professionnelle en tant que commerçants.

Ce qui suppose, selon l’Organic, de remplir les conditions suivantes : la location doit être habituelle (au moins deux fois dans l’année), et elle doit porter sur au moins deux logements distincts de l’habitation principale ou secondaire des propriétaires.

Les loueurs qui remplissent ces deux conditions sont donc soumis aux cotisations d’assurance-vieillesse et d’assurance-maladie des non-salariés. Et cela, même s’ils ne bénéficient pas, par ailleurs, du statut fiscal du loueur en meublé professionnel.

Depuis la loi sur le financement de la sécurité sociale pour 2017, les loueurs à la journée, à la semaine ou au mois (à l’exception des chambres d’hôtes) sont soumis au régime des travailleurs non salariés et doivent payer des cotisations sociales dès lors que les recettes annuelles de location perçus par le foyer fiscal dépassent 23 000 €.

Important : d’après la réponse ministérielle N°3619 publiée au JOAN du 10/7/2018, l’affiliation n’est pas obligatoire quand le logement est géré par une agence immobilière disposant d’un mandat de gestion.

Source : https://droit-finances.commentcamarche.com/contents/1489-location-saisonniere-impots-et-fiscalite

Vendre un logement meublé – Méthode

La vente d’un logement obéit à un certain nombre d’usages et de règles légales. Mais que se passe-t-il lorsque l’on vend un logement meublé ? Les règles sont-elles différentes ? Quelle est la marche à suivre ? Tour d’horizon.

L’hypothèse de la vente d’un logement meublé n’est pas si rare. Il arrive souvent en effet, soit que le logement vendu soit complètement meublé, soit qu’il subsiste quelques éléments de mobilier. Comment procède-t-on dans ce cas là ? Et tout d’abord, tout simplement, qu’est-ce qu’un meuble ?

1. Qu’est-ce qu’un meublé ?

On distingue deux catégories de biens : les meubles et les immeubles (article 516 du Code Civil).Certains biens sont meubles ou immeubles par nature. Ainsi, les terrains et les bâtiments sont des immeubles tandis que les choses qui peuvent se déplacer ou être déplacées sont des meubles. Il en est ainsi des meubles meublants, c’est-à-dire « ceux destinés à l’usage et l’ornement des appartements, comme tapisseries, lits, sièges, glaces, pendules, tables, porcelaines et autres objets de cette nature », tableaux et statues (article 534 du Code Civil).

La définition, qui date de Napoléon, doit être adaptée au mobilier actuel. Ainsi, la « porcelaine » sert à désigner la vaisselle.

La distinction semble donc facile. Pour autant, certains meubles sont considérés par la loi comme immeubles. On parle alors d’immeuble par destination (et non plus par nature). C’est l’article 525 du Code civil qui précise dans quel cas un meuble doit être considéré comme un immeuble. Il s’agit des meubles que le propriétaire a attaché au fonds à perpétuelle demeure, soit parce qu’ils sont scellés soit parce qu’ils ne peuvent être détachés sans être détériorés ou sans abîmer la partie du logement à laquelle ils sont attachés.

La jurisprudence a été amenée à préciser ces notions. Sont donc considérés comme immeubles et donc incorporés au logement :

  • les miroirs : s’ils sont scellés et s’ils ne peuvent être détachés ;
  • les cheminées, et de la même façon les sanitaires bien sûr ;
  • les stores extérieurs, toujours à condition ne pouvoir être enlevés sans abîmer le mur ;
  • une bibliothèque faite sur mesure.

Sont considérés comme des meubles :

  • les éléments de cuisine et les appareils électroménagers le plus souvent car on considère que l’on peut les enlever, même si cela nécessite quelques menus travaux de replâtrage et/ou de peinture.
  • les radiateurs électriques, simplement vissés, dont l’enlèvement n’entraîne pas de détériorations.
  • les tringles, les rideaux, le mobilier de jardin.

2. Distinguer meubles et logement

Dès le compromis de vente, on va le plus souvent distinguer ce qui est meuble de ce qui est immeuble, c’est-à-dire le mobilier du logement proprement dit. Pourquoi ?

Parce que lorsque vous visitez un logement en vue de l’acheter, vous devez savoir ce que le vendeur est tenu de vous laisser. Ainsi, il ne peut enlever une cheminée ou des radiateurs scellés, ni des boiseries ou certains miroirs scellés.

Mais les meubles ou objets qui peuvent facilement être déplacés peuvent être ôtés. Autant savoir avec précision ce qui vous sera livré le jour de la vente définitive.

De façon encore plus pragmatique, il faut savoir ce qui est compris dans le prix ou non. Cela ne signifie pas que vous ne pouvez pas acheter le mobilier qui est dans le logement, mais qu’il faut vous mettre d’accord sur ce point.

Enfin, le fait de distinguer et de lister les meubles vendus avec le logement a également une incidence sur les frais de notaire.

3. Établir une liste de meubles

L’établissement d’une liste du mobilier permet d’être clair. Ne vous contentez pas d’un accord verbal en la matière surtout si les meubles dont il s’agit ont une certaine valeur.

Rappelons que la vente d’un logement s’effectue toujours en deux temps. Vous signez d’abord une promesse de vente (appelée également compromis de vente), puis 3 à 4 mois plus tard l’acte de vente définitif, obligatoirement notarié. C’est à ce moment que l’acquéreur paie le prix du logement et que le vendeur lui remet les clefs. Entre le compromis et la vente, l’acquéreur en principe ne visite pas le bien.

Si vous souhaitez en tant qu’acquéreur conserver certains éléments du mobilier, mieux vaut établir un inventaire de ce que vous voulez garder. Soyez aussi précis que possible. S’il s’agit de meubles anciens par exemple, décrivez-les précisément et ne vous contentez pas de faire une énumération.

N’écrivez pas « une table de salle à manger et 6 chaises » mais précisez « une table en noyer blond d’époque Louis XV et avec ses 6 chaises de la même époque ».

Conseil : nous vous conseillons de prévoir dans le compromis de vente une visite du bien juste avant d’aller signer l’acte de vente définitif chez le notaire pour vérifier que le mobilier prévu est bien en place.

4. Chiffrer le prix du mobilier

Lors de l’acquisition d’un bien immobilier, l’acquéreur doit payer les frais de notaire qui s’élèvent à environ 6 à 7% du prix de vente. Les droits ne sont dus que sur la vente de biens immobiliers (article 735 du Code général des impôts).

Si le prix est fixé globalement et comprend le prix du logement et des meubles, les frais sont calculés sur ce montant total. L’acquéreur a donc tout intérêt à ventiler le prix du logement d’une part et des meubles d’autre part. D’où la nécessité d’établir une liste précise.

Mais cela ne suffit pas : il faut également évaluer la valeur du mobilier et pouvoir en justifier vis-à-vis des impôts.

Le fisc accepte la vente de meubles concomitante à la vente du logement dans la mesure où ces meubles existent réellement et que leur valeur est justifiée. Le mieux est de pouvoir produire des factures. Vous tenez compte pour l’estimation de l’âge du mobilier et appliquez un abattement pour vétusté. En fait, vous devez procéder comme si vous vendiez ces meubles d’occasion.

Si vous n’avez pas de facture et qu’il s’agit de mobilier de valeur, vous pouvez faire appel à un professionnel pour évaluer le meuble, et notamment, s’agissant d’un objet d’art ou de valeur, à un commissaire priseur.

Vous vendez votre maison en laissant à l’acquéreur une cuisine équipée, couramment considérée comme du mobilier. Vous devez lister les meubles de cuisine précisément (éléments hauts, bas, ainsi que l’électroménager en indiquant la marque et le modèle). Vous devez ensuite justifier de leur valeur en tenant compte de la facture d’achat et de l’état du meuble ou de l’appareil.

Vous procéderez de la même façon pour une tondeuse à gazon ou des meubles de salle de bains démontables par exemple.

5. Moins de frais de notaire

Concrètement, la liste des meubles sera incluse ou annexée au compromis de vente. A la rubrique prix de vente, vous mentionnerez que le prix de vente s’établit à x euros, auxquels s’ajoute une somme de tant d’euros pour l’acquisition des biens meubles dont la liste figure en annexe.

La mention de la vente des meubles doit figurer dans le compromis car il est clair que l’acquéreur n’achète les meubles que s’il achète le logement. Les deux achats sont liés et nous déconseillons de faire une vente de meubles totalement séparée.

Le montant du mobilier échappe dans ce cas aux frais de notaire, soit sur une somme de 10.000 euros, une économie de 600 à 700 euros.

De la même façon, le coût des meubles échappe à la plus-value à laquelle le vendeur peut être soumis en cas de vente d’une résidence autre que principale.

Publié par V. Samsel

© PAP.fr – 28 novembre 2017

La location touristique saisonnière : ce qu’il faut savoir…

 

En tant que directrice associée de l’agence Lodgis et experte de la location meublée à Paris, j’ai eu la chance d’être invitée sur plateau du « Carrefour de l’immo » du Figaro TV pour aborder le sujet des locations meublées temporaires et à titre de résidence principale.

De nombreux thèmes ont été abordés lors de cette table ronde animée par le journaliste Olivier Marin :

Quelles sont les formalités administratives pour mettre en location meublée ?
Le match entre location meublée touristique et la location meublée à titre de résidence principale
Quels sont les services de conciergerie en ligne ?
Conseils et astuces pour meubler votre location touristique saisonnière<img class= »aligncenter size-full wp-image-175″ src= »http://we-cities.com/wp-content/uploads/201

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